Тем, кто решил сделать глобальный ремонт в квартире, нужно понимать, что не все запланированные работы считаются законными. По статистике всероссийского проекта Росперепланировка.рф, только в Санкт-Петербурге доля самовольных изменений превышает 90%, а это потенциальные риски лишения собственника принадлежащей ему площади. Для того чтобы этого не произошло, следует изучить матчасть.
Изменения, в результате которых нарушаются параметры жилья, зафиксированные в техническом паспорте, относятся к перепланировке. Сюда включают не только снос несущих стен, но также разрушение межкомнатных перегородок, объединение помещений, перенос оконных и дверных проёмов, присоединение лоджии к общей площади, расширение балкона и другие мероприятия по переустройству. В этой статье расскажем, что попадает в перечень контроля технической инспекции и как согласовать перепланировку в СПб, чтобы не пришлось платить штраф.
За несогласованные действия граждан предусмотрены штрафные санкции в размере 1000-2500 рублей. Понятно, что уплатой установленной суммы дело не ограничится. Всё придётся вернуть к исходному состоянию, предусмотренному планом.
Если собственник жилья не торопится выполнить предписанные действия, дело передаётся в суд. На заседании принимается решение об изъятии площади с выставлением квартиры на публичные торги.
Всё, что не попадает под определения перепланировки и переустройства, а также не затрагивает общедомовую территорию, можно делать без утверждения в надзорных органах.
Сюда относят:
Допускается объединение без предварительного согласования туалета и ванной, расположенных через перегородку с закладыванием одного из проёмов. После преобразований надзорную службу нужно поставить в известность, вызвав специалиста для оформления акта о завершении работ и закрепления изменений в техническом паспорте.
Переустановка отопительных приборов, а также газовых плит не попадает под регулирование, если мероприятия не включают сокращение старых или прокладку новых инженерных сетей.
Ремонтом называют комплекс мер, направленных на восстановление исходного состояния объекта. Такие действия не требуют согласования с органами надзора в отличие от переустройства и перепланировки, на которые придётся получать разрешение.
Поясним определения:
К переустройству комнат в многоквартирном доме относят работы, не меняющие план квартиры. Это может быть замена или изменение положения коммуникационных сетей, монтаж сантехники и электрооборудования, прокладка вентканалов.
Перепланировка охватывает мероприятия, вносящие коррективы в исходный проект, то есть по окончании работ требуется новая техническая документация.
Сюда относят:
В большинстве случаев даже законные мероприятия нуждаются в уточнении. Например, в квартире разрешается обустроить кухню-нишу за счёт примыкающего коридора при условии, что его площадь превышает 5 м2. Иначе работы будут признаны незаконными.
Все мероприятия, выходящие за рамки технического паспорта, требуют согласования с надзорными органами. В рамках перепланировки квартиры в СПб допускается проводить следующие мероприятия:
В процессе получения разрешения могут возникнуть нюансы. Например, можно узаконить перенос кухни, только если под помещением находится нежилая комната (офис, магазин) или площадь расположена на первом этаже. Иначе перенос не утвердят, поскольку изменения не должны влиять на комфорт и безопасность проживания других жильцов.
Пример ремонта с перепланировкой: обустройство дополнительного санузла на месте гардеробной — в нашем обзоре «Новая жизнь старой хрущевки 105 м2».
Пример необычной перепланировки с присоединением соседней квартиры и обустройство в ней кабинета на месте бывшей кухни смотрите в нашем обзоре «Ремонт с перепланировкой в квартире 63м2».
Обращаем внимание, что изменения без оформления перепланировки в СПб наказываются штрафом с обязательство вернуть состояние площади в соответствие с техническим паспортом.
Самостоятельное перепланирование помещения может привести к проблемам с законом, если работы выйдут за рамки разрешённого перечня.
Даже в запрещённом списке есть ряд нюансов, которые можно согласовать на законных основаниях, но это потребует времени.
Списки разрешённых и запрещённых мероприятий нельзя рассматривать как истину в последней инстанции. Надзорные органы всегда могут найти несоответствие или пойти на уступки.
Приведём критерии перепланировки в СПб для согласования:
Для того чтобы пройти предусмотренный законом путь, требуется согласование в государственных и негосударственных инстанциях. Приведём полный список возможных участников процедуры:
В зависимости от сложности проекта согласование с привлечением специалистов занимает от нескольких месяцев до полугода. Попытки самостоятельно пройти весь путь потребуют больше времени. На положительное решение по стандартному вопросу уйдёт от года и больше, по нестандартному велика вероятность получить отказ.
Если вы всё-таки решили сделать оформление перепланировки в СПб самостоятельно, приготовьтесь к отказам. По каждому замечанию придётся устранить недостатки по проекту и снова подать исправленные документы на рассмотрение. Если дело не двигается, остаётся обратиться в суд и ждать результата. Мы рекомендуем не терять время и деньги и сразу поручить работу профессионалам.
Для подготовки пакета документов на утверждение в надзорных органах нужно составить проект. Даже если вы представляете, как изменится квартира и умеете чертить планы, лучше обратиться к услугам профессионального дизайнера. Специалист поможет учесть метраж имеющейся площади, предложит варианты разумного и удобного зонирования, найдёт способы перепланировки, не вступающие в противоречие с законодательством. Профессиональная работа не просто сократит время, но и избавит от ошибок в проектировании и переустройстве, которые могут обернуться внеплановыми расходами.
Ответ на вопрос зависит от предыдущего пункта. Если подготовкой вашего проекта занимается профи, опасений нет, то есть можно приступать к работе при условии, что автор разработки даёт добро. Дизайнер-практик точно знает, что будет согласовано, а что может вызвать сомнения, поэтому с самого начала выстраивает проект на основании разрешённых вариантов, по которым нет прецедентов с отказами.
Если готовите перепланировку самостоятельно, обратились за помощью к специалисту с небольшим опытом, предполагаете внести в исходный план глобальные изменения, лучше дождитесь разрешения.
Даже если вы не планируете продавать квартиру, об изменениях легко узнают посторонние. На шум от ремонта могут отреагировать соседи, сделав звонок «куда следует». Или вызовете сантехника, а его намётанный глаз немедленно определит, что жилплощадь не соответствует плану. Любые визиты к вам в гости чреваты последствиями, результатом которых станет внезапная проверка со стороны жилищной инспекции.
Если не хотите жить затворником, не рискуйте. Незаконные действия всегда обходятся дорого.
Помимо формальных разногласий с законом самовольная переделка вредит не столько зданию (до этого обычно не доходит), сколько самому владельцу жилья. Среди последствий, замеченных по городу Санкт-Петербургу, чаще всего встречаются следующие:
1. Штрафы и наказания. Нарушителю неузаконенной перепланировки выписывают штраф и предписание вернуть квартиру в исходное состояние. Если собственник не исполняет требований, дело передают в суд. Решение не в пользу владельца выносится в 100% случаев. Его могут выселить из квартиры, а саму недвижимость выставить на торги. Для граждан, игнорирующих распоряжение, предусмотрен запрет выезда за границу.
2. Невозможность продажи. Внесли самостоятельные изменения? Будьте готовы к запрету на сделки, а также получению банковского кредита под залог квартиры. Даже если новый план не совпадает с исходным в мелочах, потенциальный покупатель может отказаться от заключения договора или потребовать значительную скидку. Банк в таких обстоятельствах кредит не даст.
3. Недоступность страховых выплат. Компании-страховщики тщательно проверяют все случаи и заявления о выплатах, поэтому любой повод становится основанием для прекращения обязательств. Вы можете даже застраховать уже перепланированную квартиру, но если на этапе выплаты «вдруг» окажется, что неузаконенная планировка отличается от оригинальной, вам откажут.
Идти незаконным путём — значит подвергать себя огромным финансовым рискам. Гораздо проще и дешевле пройти согласование, воспользовавшись услугами специалистов.
В большинстве случаев владельцы жилплощади в Санкт-Петербурге сначала делают ремонт с перепланированием, а потом беспокоятся о согласованиях. В последнем случае придать переделке законный статус можно только через суд. Других путей нет!
Для получения разрешения на выполненные работы собирают необходимые документы, уведомляют отдел архитектуры, относящийся к администрации района проживания, и пишут заявление в суд. Для вынесения решения потребуется договор о праве на владение имуществом или свидетельство, по которому вы вступили в права наследника, а также пакет технической документации.
Если решение принято в вашу пользу, придётся заплатить госпошлину, после чего можно отправляться в БТИ и обновлять план квартиры.
Оставьте заявку, и наши специалисты проконсультируют вас по всем вопросам
С практическими рекомендациями и фото ремонтов.
От обоев до декоративной штукатурки. Сравнили плюсы, минусы, рассказали о принципах подбора для разных помещений.
Показываем дизайн и результат ремонта квартиры в этом стиле для ЖК «Новое Купчино»