с 9:00 до 19:00 (Пн-Сб)
ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК
с 9:00 до 19:00 (Пн-Сб)

Перепланировка в СПб: что можно и нельзя переделывать без согласования

Обновлено: 22 Августа 2023

Тем, кто решил сделать глобальный ремонт в квартире, нужно понимать, что не все запланированные работы считаются законными. По статистике всероссийского проекта Росперепланировка.рф, только в Санкт-Петербурге доля самовольных изменений превышает 90%, а это потенциальные риски лишения собственника принадлежащей ему площади. Для того чтобы этого не произошло, следует изучить матчасть.

Изменения, в результате которых нарушаются параметры жилья, зафиксированные в техническом паспорте, относятся к перепланировке. Сюда включают не только снос несущих стен, но также разрушение межкомнатных перегородок, объединение помещений, перенос оконных и дверных проёмов, присоединение лоджии к общей площади, расширение балкона и другие мероприятия по переустройству. В этой статье расскажем, что попадает в перечень контроля технической инспекции и как согласовать перепланировку в СПб, чтобы не пришлось платить штраф.

Перепланировка квартиры: что можно и нельзя Перепланировка квартиры: разбираемся, что можно и нельзя Перепланировка квартиры: разбираемся, что можно и нельзя 800 1200
Перепланировка квартиры: разбираемся, что можно и нельзя
Содержание статьи:

Сколько стоят изменения «вне закона»

За несогласованные действия граждан предусмотрены штрафные санкции в размере 1000-2500 рублей. Понятно, что уплатой установленной суммы дело не ограничится. Всё придётся вернуть к исходному состоянию, предусмотренному планом.

Если собственник жилья не торопится выполнить предписанные действия, дело передаётся в суд. На заседании принимается решение об изъятии площади с выставлением квартиры на публичные торги.

Что можно делать без согласования

Всё, что не попадает под определения перепланировки и переустройства, а также не затрагивает общедомовую территорию, можно делать без утверждения в надзорных органах.

Сюда относят:

  • Косметический ремонт, в том числе окрашивание, оштукатуривание стен, поклейку обоев, установку плитки, ламината и т.п.
  • Замену дверей и оконных блоков в предусмотренных проёмах или монтаж новых в перегородках и ненесущих стенах. 
  • Установку раздвижных дверей-купе и лёгких перегородок с целью зонирования.
  • Демонтаж самонесущих стен толщиной менее 25 см в кирпичных и 12 см в бетонных зданиях.
  • Монтаж облегчённых перегородок из дерева или гипсокартона, не дающих дополнительную нагрузку на перекрытия. 
  • Остекление балконов, лоджий и эркеров, если это разрешено нормами и не противоречит концепции фасада дома.
  • Демонтаж старого и установку нового инженерного оборудования, в том числе батарей и полотенцесушителей без изменения схем прокладок и габаритов ниш. 
  • Разбор старых или установку новых встроенных шкафов и антресолей.
  • Навеску лёгких конструкций.
  • Разбор порогов перед лоджиями и балконами.
  • Монтаж навесных потолков, настил полов.
  • Установку кондиционеров и вытяжек с прорезанием отверстий в несущей стене, если при это не ухудшаются технические характеристики. Климатическое оборудование и телевизионные антенны допускается выводить на фасады, если это разрешено нормами эксплуатации дома.
  • Перестановку электроплиты в пределах помещения кухни.

Допускается объединение без предварительного согласования туалета и ванной, расположенных через перегородку с закладыванием одного из проёмов. После преобразований надзорную службу нужно поставить в известность, вызвав специалиста для оформления акта о завершении работ и закрепления изменений в техническом паспорте.

Переустановка отопительных приборов, а также газовых плит не попадает под регулирование, если мероприятия не включают сокращение старых или прокладку новых инженерных сетей.

Ремонт, переустройство, перепланировка: разбираемся с терминами

Ремонтом называют комплекс мер, направленных на восстановление исходного состояния объекта. Такие действия не требуют согласования с органами надзора в отличие от переустройства и перепланировки, на которые придётся получать разрешение.

Разница между ремонтом, переустройством и перепланировкой Разница между понятиями: ремонт, переустройство, перепланировка Разница между понятиями: ремонт, переустройство, перепланировка 803 1204
Разница между понятиями: ремонт, переустройство, перепланировка

Поясним определения:

К переустройству комнат в многоквартирном доме относят работы, не меняющие план квартиры. Это может быть замена или изменение положения коммуникационных сетей, монтаж сантехники и электрооборудования, прокладка вентканалов.

Перепланировка охватывает мероприятия, вносящие коррективы в исходный проект, то есть по окончании работ требуется новая техническая документация.

Сюда относят:

  • Демонтаж и(или) перенос внутренних стен
  • Сооружение новых проёмов
  • Переоборудование нескольких квартир в одну (разделение одной площади на разные)
  • Расширение жилых комнат за счёт общих (и наоборот)
  • Упразднение кухонь без окон
  • Переустройство тамбуров

В большинстве случаев даже законные мероприятия нуждаются в уточнении. Например, в квартире разрешается обустроить кухню-нишу за счёт примыкающего коридора при условии, что его площадь превышает 5 м2. Иначе работы будут признаны незаконными.

Разработаем планировку с учётом ваших пожеланий Разработаем планировку с учётом ваших пожеланий Разработаем планировку с учётом ваших пожеланий 160 167
Разработаем планировку с учётом ваших пожеланий

Дипломированные дизайнеры разработают планировку для любого помещения – такую, которую можно будет легко согласовать

Разрешённые переделки для согласования

Все мероприятия, выходящие за рамки технического паспорта, требуют согласования с надзорными органами. В рамках перепланировки квартиры в СПб допускается проводить следующие мероприятия:

  • Менять площадь комнат за счёт коридора.
  • Объединять помещения, в том числе кухню с комнатой, выделяя зону для готовки.
  • Совмещать раздельные ванную и санузел.
  • Устраивать проёмы в межкомнатных и капитальных стенах.
  • Оборудовать проход в комнату из санузла, если в квартире предусмотрены две туалетные комнаты.
  • Строить камины в квартирах на последнем этаже.
  • Оборудовать инфракрасные сауны в жилых комнатах.
  • Встраивать дополнительный санузел за счёт гардеробной или коридора.
  • Присоединять лоджию к общей площади, обустраивать кухню-нишу, если это не противоречит нормам (запрещено в ряде районов СПб).

В процессе получения разрешения могут возникнуть нюансы. Например, можно узаконить перенос кухни, только если под помещением находится нежилая комната (офис, магазин) или площадь расположена на первом этаже. Иначе перенос не утвердят, поскольку изменения не должны влиять на комфорт и безопасность проживания других жильцов.

Пример ремонта с перепланировкой: обустройство дополнительного санузла на месте гардеробной — в нашем обзоре «Новая жизнь старой хрущевки 105 м2». 

Пример необычной перепланировки с присоединением соседней квартиры и обустройство в ней кабинета на месте бывшей кухни смотрите в нашем обзоре «Ремонт с перепланировкой в квартире 63м2».

Обращаем внимание, что изменения без оформления перепланировки в СПб наказываются штрафом с обязательство вернуть состояние площади в соответствие с техническим паспортом.

Что нельзя делать без разрешения

Самостоятельное перепланирование помещения может привести к проблемам с законом, если работы выйдут за рамки разрешённого перечня. 

Надзорные органы разработали ряд запретов:

  • Обустройство комнат, не удовлетворяющих жилым и общим требованиям (перестроены без окон, не оборудованы отоплением, имеют площадь <8 м2 и ширину <2.25 м).
  • Возведение перегородок без учёта планировки вышерасположенной квартиры. Запрещено расширять или устраивать жилое помещение, если оно полностью или частично перекрывает ванную, туалет или кухню соседей над вами.
  • Расширение кухни, если предполагается занять площадь санузла (не касается квартир на последних этажах).
  • Объединение площадей комнаты и кухни, если пространство для готовки оборудовано газовой плитой.
  • Самовольное переоборудование туалета без учёта требований. Запрещено устраивать проход на кухню. В комнату можно сделать выход, если планировкой предусмотрены 2 санузла (у второго есть дверь в коридор).
  • Расширение и/или перенос ванной или туалета, если новая площадь частично или полностью окажется над нижерасположенной жилой комнатой или помещением под кухню.
  • Изменение схемы прокладки, а также замуровывание стояков подачи горячей и холодной воды, отопительных контуров и труб подвода газа.
  • Переоборудование общих стояков, в том числе монтаж запорных кранов.
  • Любые работы с вентиляционными шахтами (расширение, перенос, демонтаж, установка заглушек).
  • Устройство тёплых полов, а также вынос радиаторов на лоджии и балконы. Подключение систем напольного водяного обогрева к общей системе отопления.
  • Перегораживание части общедомового коридора, включение его площади в квартиру.

Даже в запрещённом списке есть ряд нюансов, которые можно согласовать на законных основаниях, но это потребует времени.

Процедура согласования перепланировки Процедура согласования перепланировки в общем виде Процедура согласования перепланировки в общем виде 800 1200
Процедура согласования перепланировки в общем виде

От чего зависит согласование 

Списки разрешённых и запрещённых мероприятий нельзя рассматривать как истину в последней инстанции. Надзорные органы всегда могут найти несоответствие или пойти на уступки.

Приведём критерии перепланировки в СПб для согласования:

  1. Зависимость перечня разрешено-запрещено от района. Иногда это связано с разночтениями в трактовке, но чаще со спецификой места проживания. В историческом центре требования жёстче, если сравнивать с окраинами. Причинами обычно оказываются ветхость и износ зданий, поэтому надзор требует прохождения до 10, а иногда и более инстанций. 
  2. Сложность работ. Каждая перепланировка — это риски для соседей и здания в целом. Чем масштабнее проект, тем больше расчётов потребуется, а значит и разрешений от соответствующих служб. 
  3. Изменения фасада. К этой категории относят остекление лоджий и балконов, расширение старых и обустройство новых проёмов, установку кондиционеров и другие работы, меняющие облик фасада. Причём при согласовании дело может коснуться не только квартиры собственника, но и всего здания. Например, в проекте остекления лоджии нужно предоставить собственный проект перепланировки, а также комплексные мероприятия по остеклению для всего дома. Планы передаются на утверждение в Комитет по градостроительству и архитектуре, то есть весь путь усложняется. 
  4. Статус объекта. Здания, относящиеся к категории памятников, попадают в отдельную категорию (их в городе более 5000). Если ваша квартира расположена в таком доме, сложность согласования перепланировки квартиры в СПб вырастает в разы.

Как получить разрешение

Для того чтобы пройти предусмотренный законом путь, требуется согласование в государственных и негосударственных инстанциях. Приведём полный список возможных участников процедуры:

  • Межведомственная комиссия МВК
  • Государственный пожарный надзор
  • Комитет по градостроительству и архитектуре
  • Комитет по государственному использованию и охране памятников
  • Районный ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
  • ГУ Жилищное агентство
  • Балансодержатель здания (управляющая компания, ТСЖ, Жилкомсервис)
  • Газораспределительная организация ООО «ПетербургГаз»
  • ПАО «Ленэнерго»
  • ГУП «Водоканал»
  • Госстройнадзор (ГАСН)
  • Экспертные учреждения, если планируются работы с несущими стенами

В зависимости от сложности проекта согласование с привлечением специалистов занимает от нескольких месяцев до полугода. Попытки самостоятельно пройти весь путь потребуют больше времени. На положительное решение по стандартному вопросу уйдёт от года и больше, по нестандартному велика вероятность получить отказ.

Сроки согласования перепланировки квартиры Примерные сроки согласования перепланировки в СПб Примерные сроки согласования перепланировки в СПб 800 1200
Примерные сроки согласования перепланировки в СПб

Если вы всё-таки решили сделать оформление перепланировки в СПб самостоятельно, приготовьтесь к отказам. По каждому замечанию придётся устранить недостатки по проекту и снова подать исправленные документы на рассмотрение. Если дело не двигается, остаётся обратиться в суд и ждать результата. Мы рекомендуем не терять время и деньги и сразу поручить работу профессионалам.

Отвечаем на популярные вопросы

С чего начать?

Для подготовки пакета документов на утверждение в надзорных органах нужно составить проект. Даже если вы представляете, как изменится квартира и умеете чертить планы, лучше обратиться к услугам профессионального дизайнера. Специалист поможет учесть метраж имеющейся площади, предложит варианты разумного и удобного зонирования, найдёт способы перепланировки, не вступающие в противоречие с законодательством. Профессиональная работа не просто сократит время, но и избавит от ошибок в проектировании и переустройстве, которые могут обернуться внеплановыми расходами.

Насколько законно заниматься подготовкой к перепланированию и одновременно делать ремонт?

Ответ на вопрос зависит от предыдущего пункта. Если подготовкой вашего проекта занимается профи, опасений нет, то есть можно приступать к работе при условии, что автор разработки даёт добро. Дизайнер-практик точно знает, что будет согласовано, а что может вызвать сомнения, поэтому с самого начала выстраивает проект на основании разрешённых вариантов, по которым нет прецедентов с отказами.
Если готовите перепланировку самостоятельно, обратились за помощью к специалисту с небольшим опытом, предполагаете внести в исходный план глобальные изменения, лучше дождитесь разрешения.

Кто проверит, если сделать перепланировку без разрешения?

Даже если вы не планируете продавать квартиру, об изменениях легко узнают посторонние. На шум от ремонта могут отреагировать соседи, сделав звонок «куда следует». Или вызовете сантехника, а его намётанный глаз немедленно определит, что жилплощадь не соответствует плану. Любые визиты к вам в гости чреваты последствиями, результатом которых станет внезапная проверка со стороны жилищной инспекции.
Если не хотите жить затворником, не рискуйте. Незаконные действия всегда обходятся дорого.

Чем грозит перепланировка без согласования?

Помимо формальных разногласий с законом самовольная переделка вредит не столько зданию (до этого обычно не доходит), сколько самому владельцу жилья. Среди последствий, замеченных по городу Санкт-Петербургу, чаще всего встречаются следующие:


1. Штрафы и наказания. Нарушителю неузаконенной перепланировки выписывают штраф и предписание вернуть квартиру в исходное состояние. Если собственник не исполняет требований, дело передают в суд. Решение не в пользу владельца выносится в 100% случаев. Его могут выселить из квартиры, а саму недвижимость выставить на торги. Для граждан, игнорирующих распоряжение, предусмотрен запрет выезда за границу.


2. Невозможность продажи. Внесли самостоятельные изменения? Будьте готовы к запрету на сделки, а также получению банковского кредита под залог квартиры. Даже если новый план не совпадает с исходным в мелочах, потенциальный покупатель может отказаться от заключения договора или потребовать значительную скидку. Банк в таких обстоятельствах кредит не даст.


3. Недоступность страховых выплат. Компании-страховщики тщательно проверяют все случаи и заявления о выплатах, поэтому любой повод становится основанием для прекращения обязательств. Вы можете даже застраховать уже перепланированную квартиру, но если на этапе выплаты «вдруг» окажется, что неузаконенная планировка отличается от оригинальной, вам откажут.


Идти незаконным путём — значит подвергать себя огромным финансовым рискам. Гораздо проще и дешевле пройти согласование, воспользовавшись услугами специалистов.

Как узаконить перепланировку в СПб, если она уже сделана?

В большинстве случаев владельцы жилплощади в Санкт-Петербурге сначала делают ремонт с перепланированием, а потом беспокоятся о согласованиях. В последнем случае придать переделке законный статус можно только через суд. Других путей нет!
Для получения разрешения на выполненные работы собирают необходимые документы, уведомляют отдел архитектуры, относящийся к администрации района проживания, и пишут заявление в суд. Для вынесения решения потребуется договор о праве на владение имуществом или свидетельство, по которому вы вступили в права наследника, а также пакет технической документации.
Если решение принято в вашу пользу, придётся заплатить госпошлину, после чего можно отправляться в БТИ и обновлять план квартиры.

Нужна консультация по ремонту?

Оставьте заявку, и наши специалисты проконсультируют вас по всем вопросам

Заявка
Посмотрите другие статьи о ремонтах
27/11/2023
Дизайн квартиры 100 кв.м: лучшие идеи, примеры планировок, фото ремонтов

Многообразие дизайнерских решений для квартир площадью 100 м²

07/11/2023
Светлый интерьер: плюсы и минусы, идеи дизайна квартиры, фото

Рассказали, как создать стильное и сбалансированное пространство в разных оттенках «светлого»

30/10/2023
ТОП-10 идей по дизайну трехкомнатной квартиры от наших экспертов

Как сохранить баланс между стилем и практичностью – покажем на реальных примерах

Оставьте заявку,
мы вам перезвоним

Нажимая на кнопку "Отправить заявку", я даю согласие на обработку своих персональных данных.

ПОЛИТИКА ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

Дата размещения на Сайте «30» июня 2016 года
Настоящее Пользовательское соглашение является публичным документом администратора сайта prorabneva.ru (далее – Администратор) и определяет порядок использования посетителями (далее - Посетитель) сайта prorabneva.ru, принадлежащего Администратору, и обработки, хранения и иного использования информации, получаемой Администратором от Посетителя на сайте Администратора. Администратор сайта может изменить в любой момент данное Пользовательское соглашение без уведомления Посетителя сайта.

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
  • a) Данные – иные данные о Пользователе (не входящие в понятие персональных данных).
  • b) Законодательство – действующее законодательство Российской Федерации.
    Оператор (Администратор сайта) – Прораб НЕВА, самостоятельно или совместно с другими лицами организующее и (или) осуществляющее обработку персональных данных, а также определяющее цели обработки персональных данных, состав персональных данных, подлежащих обработке, действия (операции), совершаемые с персональными данными.
  • c) Персональные данные – любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определённому или определяемому физическому лицу (Пользователю).
    Пользователь (Посетитель) сайта – лицо, имеющее доступ к Сайту посредством сети Интернет и использующее сайт.
  • d) Предоставление персональных данных – действия, направленные на раскрытие Персональных данных определённому лицу или определённому кругу лиц.
  • e) Сайт – сайт, расположенный в сети Интернет, где пользователь оставляет персональные данные.
  • f) Субъект персональных данных – Пользователь (физическое лицо), к которому относятся Персональные данные.
  1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
    • 1.1. Настоящая Политика в отношении обработки персональных данных разработана в соответствии с положениями Федерального закона от 27.07.2006 №152-ФЗ «О персональных данных» (с изменениями и дополнениями), другими законодательными и нормативными правовыми актами и определяет порядок работы с Персональными данными Пользователей и (или) передаваемых Пользователями и требования к обеспечению их безопасности.
  2. УСЛОВИЯ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
    • 2.1. Обработка Персональных данных Администратором сайта допускается при наличии согласия Пользователя на обработку его Персональных данных. Посетитель сайта, оставляя какую-либо информацию, относящуюся прямо или косвенно к определенному или определяемому физическому лицу (далее - Персональные данные), подтверждает, что ознакомился с данным Пользовательским соглашением и согласен с ним.
    • 2.2. Администратор сайта не раскрывает третьим лицам и не распространяет Персональные данные без согласия Пользователя, если иное не предусмотрено Законодательством.
    • 2.3. Посетитель сайта понимает и соглашается с тем, что предоставление Администратору какой-либо информации, не имеющей никакого отношения к целям сайта, запрещено. Такой информацией может являться информация, касающаяся состояния здоровья, интимной жизни, национальности, религии, политических, философских и иных убеждений Посетителя, а равно и информация, которая является коммерческой, банковской и иной тайной Посетителя сайта.
  3. СБОР И ОБРАБОТКА ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ И ИНЫХ ДАННЫХ
    • 3.1. В отношении всех сообщаемых Персональных данных Посетитель дает Администратору полное согласие на их обработку. При этом сбор Персональных данных может осуществляться как посредством Сайта, так и в офисе Администратора сайта.
    • 3.2. Оператор обрабатывает Персональные данные в следующих целях:
    • 4.2.1. осуществления деятельности, предусмотренной̆ действующим законодательством РФ
    • 3.2.2. выполнения обязательств Оператора перед Пользователем по оказанию услуг;
    • 3.2.3. для связи с Пользователями в случае необходимости, в том числе для направления уведомлений, информации и запросов, связанных с оказанием услуг, а также обработки заявлений, запросов и заявок Пользователей;
    • 3.2.4. для улучшение качества услуг, оказываемых Оператором;
    • 4.2.5. для продвижения услуг на рынке путем осуществления прямых контактов с Пользователями;
    • 3.2.6. для проведения статистических и иных исследований на основе обезличенных персональных данных.
    • 3.3. Посетитель в соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона «О рекламе» дает Администратору свое согласие на получение сообщений рекламного характера по указанным контактным данным.
    • 3.4. Посетитель самостоятельно несёт ответственность за нарушение законодательства при использовании сайта Администратора.
    • 3.5. Администратор не несет никакой ответственности в случае нарушения законодательства Посетителем, в том числе, не гарантирует, что содержимое сайта соответствует целям Посетителя сайта.
    • 3.6. Посетитель сайта несет самостоятельно ответственность в случае, если были нарушены права и законные интересы третьих лиц, при использовании сайта Администратора, Посетителем.
    • 3.7. Администратор вправе запретить использование сайта Посетителю, если на то есть законные основания.
  4. ПРАВА СУБЪЕКТОВ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
    • 4.1. Пользователь имеет право на получение информации, касающейся обработки его Персональных данных/Данных. Пользователь вправе требовать от Оператора уточнения его Персональных данных, их блокирования или уничтожения в случае, если Персональные данные являются неполными, устаревшими, неточными, незаконно полученными или не являются необходимыми для заявленной цели обработки, а также принимать предусмотренные законом меры по защите своих прав.
Прораб Нева
Ваш город:
Неправильно определили? Выберите из списка:
Санкт-Петербург Москва