Перепланировка в СПб: что можно и чего нельзя переделывать без согласования

Тем, кто решил сделать глобальный ремонт в квартире, нужно понимать, что не все запланированные работы считаются законными. По статистике всероссийского проекта Росперепланировка.рф, только в Санкт-Петербурге доля самовольных изменений превышает 90%, а это потенциальные риски лишения собственника принадлежащей ему площади. Для того чтобы этого не произошло, следует изучить матчасть.

Изменения, в результате которых нарушаются параметры жилья, зафиксированные в техническом паспорте, относятся к перепланировке. Сюда включают не только снос несущих стен, но также разрушение межкомнатных перегородок, объединение помещений, перенос оконных и дверных проёмов, присоединение лоджии к общей площади, расширение балкона и другие мероприятия по переустройству. В этой статье расскажем, что попадает в перечень контроля технической инспекции и как согласовать перепланировку в СПб, чтобы не пришлось платить штраф.

Сколько стоят изменения «вне закона»

За несогласованные действия граждан предусмотрены штрафные санкции в размере 1000-2500 рублей. Понятно, что уплатой установленной суммы дело не ограничится. Всё придётся вернуть к исходному состоянию, предусмотренному планом.

Если собственник жилья не торопится выполнить предписанные действия, дело передаётся в суд. На заседании принимается решение об изъятии площади с выставлением квартиры на публичные торги.

Что можно делать без согласования

Всё, что не попадает под определения перепланировки и переустройства, а также не затрагивает общедомовую территорию, можно делать без утверждения в надзорных органах.

Сюда относят:

• Косметический ремонт, в том числе окрашивание, оштукатуривание стен, поклейку обоев, установку плитки, ламината и т.п.
• Замену дверей и оконных блоков в предусмотренных проёмах или монтаж новых в перегородках и ненесущих стенах. 
• Установку раздвижных дверей-купе и лёгких перегородок с целью зонирования.
• Демонтаж самонесущих стен толщиной менее 25 см в кирпичных и 12 см в бетонных зданиях.
• Монтаж облегчённых перегородок из дерева или гипсокартона, не дающих дополнительную нагрузку на перекрытия. 
• Остекление балконов, лоджий и эркеров, если это разрешено нормами и не противоречит концепции фасада дома.
• Демонтаж старого и установку нового инженерного оборудования, в том числе батарей и полотенцесушителей без изменения схем прокладок и габаритов ниш. 
• Разбор старых или установку новых встроенных шкафов и антресолей.
• Навеску лёгких конструкций.
• Разбор порогов перед лоджиями и балконами.
• Монтаж навесных потолков, настил полов.
• Установку кондиционеров и вытяжек с прорезанием отверстий в несущей стене, если при это не ухудшаются технические характеристики. Климатическое оборудование и телевизионные антенны допускается выводить на фасады, если это разрешено нормами эксплуатации дома.
• Перестановку электроплиты в пределах помещения кухни.

Допускается объединение без предварительного согласования туалета и ванной, расположенных через перегородку с закладыванием одного из проёмов. После преобразований надзорную службу нужно поставить в известность, вызвав специалиста для оформления акта о завершении работ и закрепления изменений в техническом паспорте.

Ремонт, переустройство, перепланировка: разбираемся с терминами

Ремонтом называют комплекс мер, направленных на восстановление исходного состояния объекта. Такие действия не требуют согласования с органами надзора в отличие от переустройства и перепланировки, на которые придётся получать разрешение.

Поясним определения:

К переустройству комнат в многоквартирном доме относят работы, не меняющие план квартиры. Это может быть замена или изменение положения коммуникационных сетей, монтаж сантехники и электрооборудования, прокладка вентканалов.

Перепланировка охватывает мероприятия, вносящие коррективы в исходный проект, то есть по окончании работ требуется новая техническая документация.

Сюда относят:

• Демонтаж и(или) перенос внутренних стен
• Сооружение новых проёмов
• Переоборудование нескольких квартир в одну (разделение одной площади на разные)
• Расширение жилых комнат за счёт общих (и наоборот)
• Упразднение кухонь без окон
• Переустройство тамбуров

Разрешённые переделки для согласования

Все мероприятия, выходящие за рамки технического паспорта, требуют согласования с надзорными органами. В рамках перепланировки квартиры в СПб допускается проводить следующие мероприятия:

• Менять площадь комнат за счёт коридора.
• Объединять помещения, в том числе кухню с комнатой, выделяя зону для готовки.
• Совмещать раздельные ванную и санузел.
• Устраивать проёмы в межкомнатных и капитальных стенах.
• Оборудовать проход в комнату из санузла, если в квартире предусмотрены две туалетные комнаты.
• Строить камины в квартирах на последнем этаже.
• Оборудовать инфракрасные сауны в жилых комнатах.
• Встраивать дополнительный санузел за счёт гардеробной или коридора.
• Присоединять лоджию к общей площади, обустраивать кухню-нишу, если это не противоречит нормам (запрещено в ряде районов СПб).

В процессе получения разрешения могут возникнуть нюансы. Например, можно узаконить перенос кухни, только если под помещением находится нежилая комната (офис, магазин) или площадь расположена на первом этаже. Иначе перенос не утвердят, поскольку изменения не должны влиять на комфорт и безопасность проживания других жильцов.

Обращаем внимание, что изменения без оформления перепланировки в СПб наказываются штрафом с обязательство вернуть состояние площади в соответствие с техническим паспортом.

Что нельзя делать без разрешения

Самостоятельное перепланирование помещения может привести к проблемам с законом, если работы выйдут за рамки разрешённого перечня. 

Надзорные органы разработали ряд запретов:

• Обустройство комнат, не удовлетворяющих жилым и общим требованиям (перестроены без окон, не оборудованы отоплением, имеют площадь <8 м2 и ширину <2.25 м).
• Возведение перегородок без учёта планировки вышерасположенной квартиры. Запрещено расширять или устраивать жилое помещение, если оно полностью или частично перекрывает ванную, туалет или кухню соседей над вами.
• Расширение кухни, если предполагается занять площадь санузла (не касается квартир на последних этажах).
• Объединение площадей комнаты и кухни, если пространство для готовки оборудовано газовой плитой.
• Самовольное переоборудование туалета без учёта требований. Запрещено устраивать проход на кухню. В комнату можно сделать выход, если планировкой предусмотрены 2 санузла (у второго есть дверь в коридор).
• Расширение и/или перенос ванной или туалета, если новая площадь частично или полностью окажется над нижерасположенной жилой комнатой или помещением под кухню.
• Изменение схемы прокладки, а также замуровывание стояков подачи горячей и холодной воды, отопительных контуров и труб подвода газа.
• Переоборудование общих стояков, в том числе монтаж запорных кранов.
• Любые работы с вентиляционными шахтами (расширение, перенос, демонтаж, установка заглушек).
• Устройство тёплых полов, а также вынос радиаторов на лоджии и балконы. Подключение систем напольного водяного обогрева к общей системе отопления.
• Перегораживание части общедомового коридора, включение его площади в квартиру.

Даже в запрещённом списке есть ряд нюансов, которые можно согласовать на законных основаниях, но это потребует времени.

От чего зависит согласование 

Списки разрешённых и запрещённых мероприятий нельзя рассматривать как истину в последней инстанции. Надзорные органы всегда могут найти несоответствие или пойти на уступки.

Приведём критерии перепланировки в СПб для согласования:

1. Зависимость перечня разрешено-запрещено от района. Иногда это связано с разночтениями в трактовке, но чаще со спецификой места проживания. В историческом центре требования жёстче, если сравнивать с окраинами. Причинами обычно оказываются ветхость и износ зданий, поэтому надзор требует прохождения до 10, а иногда и более инстанций. 
2. Сложность работ. Каждая перепланировка — это риски для соседей и здания в целом. Чем масштабнее проект, тем больше расчётов потребуется, а значит и разрешений от соответствующих служб. 
3. Изменения фасада. К этой категории относят остекление лоджий и балконов, расширение старых и обустройство новых проёмов, установку кондиционеров и другие работы, меняющие облик фасада. Причём при согласовании дело может коснуться не только квартиры собственника, но и всего здания. Например, в проекте остекления лоджии нужно предоставить собственный проект перепланировки, а также комплексные мероприятия по остеклению для всего дома. Планы передаются на утверждение в Комитет по градостроительству и архитектуре, то есть весь путь усложняется. 
4. Статус объекта. Здания, относящиеся к категории памятников, попадают в отдельную категорию (их в городе более 5000). Если ваша квартира расположена в таком доме, сложность согласования перепланировки квартиры в СПб вырастает в разы.

Как получить разрешение

Для того чтобы пройти предусмотренный законом путь, требуется согласование в государственных и негосударственных инстанциях. Приведём полный список возможных участников процедуры:

• Межведомственная комиссия МВК
• Государственный пожарный надзор
• Комитет по градостроительству и архитектуре
• Комитет по государственному использованию и охране памятников
• Районный ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
• ГУ Жилищное агентство
• Балансодержатель здания (управляющая компания, ТСЖ, Жилкомсервис)
• Газораспределительная организация ООО «ПетербургГаз»
• ПАО «Ленэнерго»
• ГУП «Водоканал»
• Госстройнадзор (ГАСН)
• Экспертные учреждения, если планируются работы с несущими стенами

В зависимости от сложности проекта согласование с привлечением специалистов занимает от нескольких месяцев до полугода. Попытки самостоятельно пройти весь путь потребуют больше времени. На положительное решение по стандартному вопросу уйдёт от года и больше, по нестандартному велика вероятность получить отказ.