Что такое вторичка? Это квартиры, уже бывшие в эксплуатации. Несмотря на свой возраст, вторичный жилой фонд имеет много преимуществ по сравнению с первичкой. Главное - это развитая инфраструктура. Дома старого фонда, как правило, имеют в шаговой доступности школы и детские сады, магазины и салоны самого разного содержания, банки и почтовые отделения, стоят недалеко от поликлиник и транспортных развязок. В то же время есть один существенный нюанс, который нужно учитывать при покупке такого жилья. Это его естественный износ.
Даже если вы приобрели квартиру во вторичке с хорошей отделкой, скорее всего в ближайшем будущем придется делать ремонт. И дело даже не в самой отделке, а в коммуникациях, которые, хочешь – не хочешь, а придется обновлять. Да и других особенностей здесь немало. Попробуем разобраться если не во всех, то хотя бы в основных пунктах.
Пример вторичной квартиры – до и после ремонта
Пример вторичной квартиры – до и после ремонта
800
1200
Какой бывает вторичка
Многоквартирное вторичное жилье условно можно разделить на 4 группы:
- сталинки;
- хрущевки;
- брежневки
- ленинградские “корабли”.
Сталинки строили в период с 30-х по 60-е гг. ХХ века. Эти дома нельзя назвать типовыми, каждый проект разрабатывался индивидуально и имел свои особенности планировки, отделки, инженерии. В довоенный период практически все дома этого класса имели деревянные перекрытия. После войны стали делать железобетонные.
Достоинство этих зданий – высокие потолки, хорошая шумоизоляция. Окна в таких домах часто выходят на обе стороны, что облегчает их проветривание и делает открытыми для солнечного света в любое время суток. Кроме того, только в сталинках вы встретите комнаты со стильными эркерами. Такое дополнение дорогого стоит.
Явный недостаток домов сталинского периода – сложность ремонта. Здесь почти всегда приходится иметь дело с прогнившими перекрытиями, старыми чугунными трубами и алюминиевой проводкой, которая несовместима с современными электроприборами.
Смотрите рум-тур ремонта в сталинке с отзывом владельца.
Хрущевки активно строили с 1959-го года вплоть до 80-х. Изначально они были блочными, а затем стали панельными. Внешне такие здания выглядят довольно бледно, особенно на фоне затейливых сталинок, но в свое время именно хрущевки позволили быстро решить проблему нехватки жилья. Они имеют небольшой метраж и потому выгодны в обслуживании, т.к. экономятся отделочные материалы. Стандартные оконные и дверные проемы облегчают выбор и установку новых конструкций.
Ремонт хрущевских квартир-вторичек зачастую тоже требует комплексного подхода (под ключ). Основная задача в этом случае – замена изношенных коммуникаций, улучшение шумоизоляции и теплоизоляция помещений. Толщина стен в хрущевских домах колеблется от 300 до 400 мм, поэтому вопрос утепления отнюдь не праздный.
Основной недостаток хрущевок – это малый метраж помещений. За счет перепланировки эту проблему можно частично решить и даже из двухкомнатной сделать неплохую “трешку”.
Брежневки – это улучшенные хрущевки. Их строили в период с 1960 по 1990 год. В отличие от домов предыдущего поколения эти оснащались лифтом и мусоропроводом. В остальном наполнение и качество этих домов практически не отличается от хрущевских. Главная проблема – изношенные коммуникации, неровные поверхности перекрытий.
На территории Санкт-Петербурга можно встретить так называемые дома-корабли. Больше всех их на юге города (в Красносельском, Кировском районах), есть немного в Приморском. Пик строительства этих домов пришелся на 70-е. Как и в хрущевках-брежневках, здесь можно (и нужно) поработать с тепло- и звукоизоляцией, коммуникациями. Проводку меняем по необходимости. Если медная, то можно оставить, алюминий однозначно нужно заменить.
Этапы ремонта квартиры-вторички
Итак, с чего же начинать ремонт в квартире-вторичке? Условно можно выделить несколько этапов ремонта, выполнять которые нужно пошагово.
Демонтаж
Этот вид работ необходимо выполнять в пустой квартире. Все, что вы хотите сохранить в целости, на время ремонта нужно вывезти. Если ремонт запланирован в одной комнате, перенесите вещи в другую. Желательно на время ремонта переехать в более спокойное место.
После того как прораб все осмотрел и определил фронт работ, необходимо произвести демонтаж старых покрытий. Если в квартире запланирована перепланировка, то строители сносят стены. На этом же этапе вскрывают полы (если это необходимо).
Первый этап ремонта квартиры-вторички: демонтаж
Первый этап ремонта квартиры-вторички: демонтаж
800
1200
Замена коммуникаций
Когда сделаны самые грязные работы и вынесен первый строительный мусор, приступаем к работе с коммуникациями. Пока вскрыты стены и полы, можно поменять электрическую проводку. Параллельно устанавливаются новые трубы, если в этом есть необходимость. На этом этапе уже должен быть готов план размещения новой проводки и расположения светильников, выключателей, розеток. Если планируется замена труб или перенос сантехники, то сейчас как раз самое время подвести выходы канализации и водопроводные развязки.
Второй этап ремонта во вторичке: замена коммуникаций
Второй этап ремонта во вторичке: замена коммуникаций
800
1200
Пока не готовы новые черновые покрытия, можно заняться заменой окон и радиаторов отопления, протянуть трассу электропроводки под кондиционер. Словом, желательно выполнить все работы, в ходе которых может быть повреждена поверхность стен или пола.
Важная деталь: после замены старых окон на современные ПВХ может ухудшиться микроклимат в квартире из-за нарушения циркуляции воздуха: герметичные стеклопакеты исключают приток свежего воздуха с улицы. Позаботиться о решении этого вопроса лучше заблаговременно – например, поставить клапаны приточной вентиляции в стену или окно.
Установка перегородок
Если коммуникации готовы, переходим к возведению перегородок. Стены из блоков выстраиваются сразу, а вот гипсокартонные устанавливают после монтажа стяжки пола. На этом же этапе в перегородках, если нужно, закладываются дверные проемы.
Третий этап ремонта во вторичке: возведение перегородок
Третий этап ремонта во вторичке: возведение перегородок
808
1208
Выравнивание поверхностей
С проводкой закончили? Пора заняться черновой отделкой. Стены, пол, потолки выравнивают. На пол укладывают бетонную стяжку, стены и потолок штукатурят и выравнивают. В домах старого фонда стены редко радовали идеальной ровностью, поэтому штукатурки может понадобиться довольно много, надо быть к этому готовым. Что касается стяжки пола, то тут надо учитывать исходные материалы, из которых сделано основание. Так, на деревянные перекрытия сталинских домов рекомендуется укладывать облегченную стяжку.
Четвертый этап: черновая отделка квартиры-вторички
Четвертый этап: черновая отделка квартиры-вторички
1200
800
Пример выравнивания стен машинным способом
Четвертый этап: черновая отделка квартиры-вторички
1200
800
Потолок выравнивается по необходимости. Если вы планируете делать натяжную конструкцию, то этап подготовки перекрытия можно пропустить. Другое дело - чистовая отделка краской. Здесь все должно быть идеально.
Чистовая отделка, красивые мелочи
Начинать финишную отделку лучше с потолка. Второй этап – отделка стен. Завершающим штрихом является укладка напольного покрытия и монтаж плинтусов. При желании можно начать с пола, но тогда нужно быть очень аккуратным, чтобы потом его не испачкать.
Когда основная красота наведена, можно приступать к мелочам. Пора уложить плинтусы, поставить двери, установить розетки и выключатели, подключить светильники, повесить карнизы на окна. В ванной комнате и кухне подключаем и тестируем сантехнику.
Финальный этап: чистовой ремонт вторички (сталинка)
Финальный этап: чистовой ремонт вторички (сталинка)
1200
800
Совет: если начали отделку с пола, защитите его от повреждений
Финальный этап: чистовой ремонт вторички (сталинка)
1200
800
Пройдитесь с сухой тряпочкой или листом бумаги по кранам: при прикосновении все должно остаться сухим. Проверить розетки и проводку в целом можно любым недорогим электроприбором. Лучше взять прибор с тугим штекером, чтобы заодно убедиться, что розетки крепко сидят в своих гнездах.
При такой последовательности ремонта ваша квартира-вторичка обретет неповторимый облик, каждая комната заживет новой яркой жизнью.
Дизайнерские решения для вторички
Каким путем пойти при планировании дизайна новой старой квартиры? Есть несколько вариантов. Первый и самый очевидный – традиционный евроремонт. Аккуратная, чистая квартира, выполненная в нейтральных тонах, удобна для декорирования, позволяет вписать в интерьер разные аксессуары и по настроению менять оформление.
Другой удачный вариант – восстановить исторический облик эпохи. Для этого используется цветовая гамма, орнаменты, которые были популярны в конкретный период. Для сталинок характерно обилие элементов лепнины, фигурных переходов от стен к потолку. Все это можно использовать, чтобы обыграть новый интерьер, вдохнуть в него соответствующую атмосферу. Особенный шик, если внутреннее оформление как бы продолжает стиль внешних фасадов, становится с ними в одну композицию.
Восстановление исторических элементов отделки в сталинке
Восстановление исторических элементов отделки в сталинке
1200
800
Реставрация исторического камина в старом фонде
Восстановление исторических элементов отделки в сталинке
1200
800
Современные решения тоже имеют право на жизнь. Лофт, скандинавский стиль – удачные варианты для квартир небольшой площади. Светлые стены визуально увеличивают пространство и делают его универсальным. Любой яркий декор в умеренном количестве будет уместен.
Традиционные варианты: английский, французский стиль, стиль русской усадьбы – все они имеют потенциал, однако в таких интерьерах меньше возможностей для маневра, они более статичны.
Определить подходящую гамму и сочетание цветов, составить дизайн-проект в соответствии с запланированной стоимостью ремонта поможет дизайнер. Наши специалисты имеют богатейший опыт преображения квартир-вторичек разной планировки. Профессиональный подход поможет изменить облик жилья, подогнать его под ваши запросы и создать уютную атмосферу на каждом квадратном сантиметре.
Какие еще нюансы следует учесть
Затевая ремонт квартиры в старом фонде, тщательно проверьте документацию. Например, в вашем доме может быть запрещена перепланировка или затруднено остекление балкона. Если квартира расположена в историческом здании, то проблемы могут возникнуть даже с банальной установкой внешнего блока кондиционера. Все это нужно учитывать.
Немного хочется затронуть тему окон. Традиционно хозяева устанавливают пластиковые стеклопакеты. Для вторички типа хрущевок и брежневок это неплохое решение. В сталинках неплохо будут смотреться современные стеклопакеты с деревянным профилем. Такие конструкции способны поддержать исторический дух квартиры, придать больше уюта, хотя они и немного повышают цену ремонта. К тому же это более экологичное решение с точки зрения сохранения окружающей среды.
Стеклопакеты с деревянным профилем в старом фонде
Стеклопакеты с деревянным профилем в старом фонде
1200
800
Балконная дверь из деревянного профиля во вторичке
Стеклопакеты с деревянным профилем в старом фонде
1200
800
Сколько стоит ремонт квартиры во вторичке
По большому счету, все зависит от исходного состояния квартиры. Если с коммуникациями все хорошо, если предыдущий хозяин позаботился о качественном ремонте, то вам останется лишь навести внешний лоск. Однако старая квартира - это всегда сундучок с сюрпризами, поэтому рассчитывать на дешевую смету не стоит.
Возьмем классический случай с капитальным ремонтом квартиры-вторички. Вот из чего будет складываться его стоимость:
- составление проекта ремонта (как минимум технического или полного дизайнерского проекта);
- демонтаж старых покрытий;
- замена коммуникаций;
- установка окон и дверей (как правило, этим занимаются профильные фирмы, их приглашают по ходу работ);
- черновая отделка помещений;
- чистовая отделка;
- установка сантехники и электроприборов.
Иногда в квартире можно обнаружить старинные элементы декора: лепнину, декоративную плитку, резьбу по дереву. Конечно, желательно их сохранить, но нужно учитывать, что иногда реставрация может оказаться дороже полной замены данных деталей.
Важно учитывать и такой нюанс, как вывоз мусора и доставка материалов. Если в доме нет лифта, то службы возьмут дополнительную плату за свои услуги.
Оставьте заявку, и наши специалисты ответят на все ваши вопросы.
Рассчитаем стоимость ремонта, проконсультируем по технологиям и этапам работ.
Выбор ответственной бригады – важный шаг
Самые смелые преображения начинаются с мечты. Мы готовы дать жизнь самым оригинальным идеям. Компания «Прораб НЕВА» – надежный помощник в ваших проектах.
Пример такого масштабного преображения – дизайнерский ремонт бывшей коммунальной хрущёвки 105 м2, превративший ее в благоустроенную 4-комнатную квартиру с 2-ся санузлами и большой кухней-гостиной. Фото после ремонта ниже, а подробности реализации проекта в нашем обзоре «Новая жизнь старой хрущевки».
800
1200
1200
800
1200
800
2277
4048
1991
3540
800
1200
800
1200
